Le nostre osservazioni al PAT

Osservazione n° 1

Si chiede che il dimensionamento previsto nello strumento di pianificazione adottato sia coerente con le risultanze dello Studio Socio Economico redatto dal Gruppo Tolomeo e allegato al PAT stesso, in qualità di elaborato essenziale e integrante.

Infatti, il dimensionamento del PAT, soprattutto per quanto attiene le nuove possibilità di edificazione, deve trovare puntuale giustificazione nell’analisi sugli andamenti della popolazione residente e sul conseguente fabbisogno edilizio.

È per questa ragione che è stato realizzato lo Studio Socio Economico, che poi è inserito nella Relazione di Progetto del PAT, includendo anche l’appendice datata 2 novembre 2009 e denominata “integrazione all’applicazione delle proiezioni demografiche e stima della domanda di residenza”.

Dall’analisi comparata tra gli studi fondativi del PAT e i conseguenti documenti di progetto, si riscontrano incongruenze molto rilevanti, a cui si deve porre rimedio prima dell’approvazione definitiva, adeguando ovviamente le previsioni di progetto ai dati oggettivi delle analisi preliminari (l’edificabilità ammessa dal PAT deve essere drasticamente ridotta)

Infatti, il documento integrativo dello Studio Socio Economico rileva una possibile crescita del numero delle famiglie residenti compresa tra 1.250 e 2.200 unità, nell’arco di anni compreso tra il 2009 e il 2021.

Ciò determina la necessità di reperire un numero corrispondente di nuove abitazioni.

Di conseguenza è previsto un fabbisogno di nuove abitazioni compreso tra 1.250 e 2.200.

In base ai risultati delle analisi dello Studio Socio Economico, la dimensione media di un’abitazione nel territorio comunale è stata determinata in 95 metri quadri.

Il dimensionamento del PAT, quale si evince dalla tabella allegata all’Articolo 37 delle Norme Tecniche di Attuazione, ammonta a 1.497.500 mc (compresa la cosiddetta “quota aggiuntiva”).

In termini di nuove abitazioni abbiamo un incremento previsto pari a circa 5.250 unità (1.497.500 mc diviso 3 mc/mq, diviso 95 mq per abitazione = 5.254 abitazioni).

In conclusione: di fronte a un fabbisogno stabilito in 1.250 / 2.200 nuove abitazioni, il PAT è sovradimensionato dal doppio al quadruplo di quanto effettivamente necessario.

Ovviamente tale abnorme incongruenza deve essere corretta prima della definitiva approvazione del PAT, riducendo drasticamente le possibilità edificatorie del PAT.

A margine si segnala che nel computo delle nuove abitazioni disponibili, il PAT ignora totalmente il numero (certamente rilevante) delle nuove abitazioni che si renderanno disponibili con il completamento di tutti i piani di recupero previsti.

Osservazione n° 2

Si chiede che lo Studio Socio Economico e, di conseguenza, il PAT stesso, siano adeguatamente rivisti tenendo conto degli esiti nel nostro territorio comunale della legge regionale n° 14 dell’8 luglio 2009, meglio nota come piano casa.

Questa legge, infatti, ha il valore di strumento straordinario, e consente ampliamenti del 20%, del 30% e anche del 40%, in deroga agli indici di piano vigenti.

Ciò che viene oggi costruito con il piano casa va, quindi, a coprire una parte consistente del fabbisogno di abitazioni previsto dal PAT adottato.

E di conseguenza l’incremento di nuove abitazioni indicato nel PAT deve essere ulteriormente limitato.

La chiarezza dell’Amministrazione Pubblica su questo tema è necessaria e dovuta, anche al fine di dare ai numerosi operatori del settore delle costruzioni, indirizzi oggettivi e concreti, cancellando le previsioni irrazionali e fuorvianti contenute nell’attuale dimensionamento del PAT.

Osservazione n°3

Si chiede che le evidenti e numerose contraddizioni che si possono riscontrare tra gli elaborati di analisi del PAT e gli elaborati di progetto siano risolte con la conferma delle tutele richieste dalle analisi ambientali, e quindi senza depotenziare le analisi stesse.

Se si osservano la Tavola 2 (Carta delle Invarianti) e la Tavola 3 (Carta delle Fragilità) del PAT, che riassumono i risultati delle analisi fondative preliminari (geologiche, idrogeologiche, agronomiche, paesaggistiche, ecc.), e si confrontano con le Tavole della Trasformabilità, si possono individuare numerose incongruenze e contraddizioni.

Spesso sono individuate aree disponibili per nuovi interventi insediativi laddove le Tavole 2 e 3 indicano la presenza di elementi rilevanti da tutelare, conservare e valorizzare. Un esempio: si trovano indicati filari di alberi e di siepi da conservare, e gli stessi lotti risultano destinati all’edificazione.

Poiché non si può ipotizzare un governo del territorio che consenta di risolvere la tutela mediante una trasformazione che sottrae e annulla l’oggetto stesso della tutela (ciò, infatti, è contraddizione pura), si devono correggere le tavole della trasformabilità e le norme conseguenti, in coerenza con i contenuti delle Tavole 2 e 3.

Non può, infatti, essere ammesso che l’Amministrazione Comunale vada oggi a manomettere le Tavole 2 e 3 (e\o le relative norme di conservazione), laddove riscontrasse elementi ostativi alla trasformabilità delle aree in funzione insediativa.

Si chiede pertanto, e fermamente, che il PAT sia coerente all’assetto normativo introdotto dalla Legge Regionale n° 11 del 23 aprile 2004, che prescrive l’individuazione degli elementi pregevoli e degli elementi fragili, e ne impone l’accurata tutela.

Osservazione n° 4

Si chiede che il PAT diventi l’occasione per annullare (o almeno ridimensionare l’estensione) della grande area per nuovi insediamenti produttivi prevista a sud della Strada Regionale 52, nei pressi del confine con il Comune di Vedelago, inserita all’interno dell’ATO I-8 (Produttivo – Salvatronda).

Si tratta, infatti, di un intervento che causerebbe la distruzione di un’amplissima area naturale che oggi può essere impiegata per l’attività agricola.

Le esigenze di nuovi spazi per insediare attività produttive sono oggi radicalmente ridotte, a Castelfranco e in tutto il territorio regionale, per cui è venuta meno la giustificazione oggettiva di questa scelta già presente nel PRG e confermata nel PAT.

Ci si aspetta, infatti, che di fronte all’attuale, drastica evoluzione delle attività produttive locali (in parte determinata dalla crisi economica contingente, e in parte dalla scelta di delocalizzazione), l’Amministrazione Comunale consideri il PAT in itinere, non come la conferma pedissequa di un PRG ormai superato (perché pensato oltre dieci anni fa), ma come uno strumento indispensabile per supportare, governare e indirizzare un settore fondamentale, qual è quello industriale e artigianale.

In base a questa consapevolezza diventa oggi necessario completare lo sviluppo insediativo delle aree già urbanizzate, ma ancora parzialmente vuote, prima di avviare nuovo consumo di territorio agricolo. Ciò anche per ottenere una distribuzione ordinata e funzionale delle attività in rapporto alla viabilità esistente (che deve essere alleggerita, in quanto già sovrautilizzata) e in rapporto ai nuovi tracciati territoriali regionali (Superstrada Pedemontana, prolungamento della tangenziale ovest, Sistema Ferroviario Metropolitano Regionale).

Osservazione n° 5

Si chiede di rivedere completamente la collocazione della cosiddetta “Nuova Cittadella dello Sport”, oggi prevista a sud del territorio comunale, all’interno dell’ATO I-12 (Borgo Padova), riportandola dov’era prevista, ovvero all’interno del quadrante nord-est, compreso tra il Centro Città e Salvarosa, in contiguità con i grandi servizi territoriali, con le principali sedi scolastiche e con la stazione ferroviaria.

La nuova posizione prevista a sud di Borgo Padova è scomoda per la grande maggioranza della popolazione cittadina: si raggiunge, infatti, con molta difficoltà, utilizzando una viabilità attuale che necessita di un adeguamento complessivo.

Peraltro i terreni su cui è prevista la “Nuova Cittadella dello Sport” sono prevalentemente di proprietà privata. L’Amministrazione Comunale non ha le risorse finanziarie per acquisire le aree, e i privati non possono trovare sufficiente ritorno economico per un intervento diretto, tantomeno oggi e tantomeno in questa localizzazione, così poco attraente per la possibile utenza.

L’ipotesi che si tratti di un intervento oggettivamente irrealizzabile è quindi molto elevata e concreta, privando alla fine la Città di attrezzature importanti e qualificanti.

Osservazione n° 6

Si chiede che il PAT si faccia carico di una maggiore tutela ambientale per il Fiume Muson, salvaguardando dall’edificazione ogni zona libera ancora presente lungo le sue rive, per una fascia di larghezza più ampia possibile, e valorizzando le sue peculiarità ambientali e paesaggistiche.

Si chiede quindi che il PAT individui le strategie per la progressiva eliminazione di tutti gli elementi detrattori attualmente presenti, e che sono stati determinati da una carenza di sensibilità ambientale e paesaggistica che oggi è generalmente superata.

In tal modo l’asta del fiume potrà essere valorizzata, e potrà costituire un elemento emergente all’interno del territorio comunale, secondo gli orientamenti che accumunano le città occidentali più avanzate, che riconoscono il valore strategico del recupero del rapporto tra la città e l’acqua.

Osservazione n° 7

Si chiede che il PAT ponga maggiore attenzione al tema del centro storico del Capoluogo, introducendo tutti gli strumenti di pianificazione utili a consentire il suo recupero integrale e la sua compiuta valorizzazione.

Infatti, dopo le iniziative messe in cantiere a partire dagli anni novanta, spesso di alto livello, si assiste, oggi, all’abbandono di parti rilevanti del centro storico, con conseguente dequalificazione di tutto l’intorno.

Il PAT deve assumere come obiettivo centrale il riavvio degli interventi privati per il recupero di tutti i comparti del centro storico, affrontando finalmente il problema dei parcheggi per la residenza interna, e introducendo misure di incentivo che sono diventate necessarie in relazione ai costi d’intervento, giunti attualmente a un livello che non è sostenibile secondo i parametri correnti di mercato.

Castelfranco Veneto ha un centro storico notoriamente di grande qualità e fascino, che però oggi soffre per le numerose porzioni degradate, abbandonate o inutilizzate. Dalle iniziative di recupero qui auspicate, potranno derivare elementi di vantaggio anche per il settore economico del turismo, oltre che benefici per i residenti attuali e per la città nel suo complesso.

Osservazione n° 8

Si chiede che il PAT sia maggiormente orientato ad affrontare uno dei temi centrali di oggi (e che determineranno le azioni principali del prossimo decennio), ovvero la riqualificazione delle grandi aree dismesse: in primis, le vaste aree produttive inutilizzate, o in via di dismissione, nei pressi del centro città.

A tal fine si devono introdurre misure d’incentivo alla riqualificazione, ma impiegando tutti gli strumenti di pianificazione necessari a garantire che la trasformazione di queste aree non sia determinata unicamente dalla massimizzazione della nuova volumetria insediabile. Al contrario gli interventi ammessi devono tener conto che si tratta di un’occasione unica per immettere nuova qualità urbana all’intero centro città. Perciò si devono adottare scelte orientate ad aumentare la qualità della vita cittadina, sia all’interno delle aree da recuperare, sia nel loro intorno circostante.

È questo intorno, infatti, che oggi merita un risarcimento, dopo che ha dovuto subire, nel passato, i degradi e i disagi determinati dall’espansione delle aree produttive.

In molte città il recupero delle aree produttive centrali dismesse ha consentito un autentico risanamento e un rinascimento urbano. In altri casi, invece, si è persa quest’opportunità, e la concessione di volumetria edilizia senza qualità e senza una dotazione adeguata di spazi pubblici e di nuove attrezzature, ha generato insediamenti residenziali alienanti.

Si chiede che questo tema sia posto accuratamente all’attenzione del PAT, tenuto conto che si tratta di uno strumento irrinunciabile per conseguire un governo territoriale qualificante di queste trasformazioni.

Va, infatti, considerato che la grande riforma urbanistica regionale avviata con la Legge 11 del 2004 (riforma che ha introdotto il PAT), è notoriamente orientata al recupero del tessuto insediativo esistente, alla sua riqualificazione, in opposizione all’ulteriore impiego di nuova superficie libera. E a tale scopo sono stati introdotti gli strumenti del Credito Edilizio, della Compensazione e della Perequazione Urbanistica, ecc..

Ciò che risulta nel PAT adottato, è soltanto un richiamo generico a questi nuovi strumenti operativi, in quali non sono declinati (come sarebbe necessario) secondo le esigenze e le prassi locali, e quindi diventano oggettivamente inutilizzabili, e inefficaci.

Osservazione n° 9

Si chiede che nel PAT adottato siano introdotti gli elementi necessari per dare attuazione concreta alla valorizzazione dei percorsi naturalistici, e alla formazione dei nuovi corridoi ecologici, in modo da evitare che questi indirizzi molto validi rimangano solo sulla carta, privando la città di elementi qualificanti.

Nella sua configurazione attuale il PAT sembra rendere attuabili solo gli interventi che possono godere dell’impiego diretto di risorse pubbliche. Mentre non risultano definite le politiche per il coinvolgimento operativo dei privati.

Ora il PAT deve assumere la consapevolezza dell’inevitabile, progressivo, esaurimento delle iniziative pubbliche, e per non rinunciare a intervenire su questo tema importante, deve introdurre strumenti efficaci di compartecipazione pubblico-privato.

Osservazione n° 10

Si chiede che il PAT, in coerenza con il suo valore di strumento di pianificazione generale, stabilisca anche i criteri per la valorizzazione complessiva del patrimonio immobiliare detenuto dall’Amministrazione Comunale.

Capita, infatti, che al di fuori di una programmazione coordinata, la valorizzazione del patrimonio pubblico sia dettata unicamente da esigenze contingenti, e sia orientata esclusivamente verso una valorizzazione di natura finanziaria: è il caso degli immobili rivalutati surrettiziamente in funzione dell’alienazione (per fare cassa).

Invece la valorizzazione del patrimonio pubblico deve essere calibrata su visioni strategiche (e quindi non meramente contingenti).

Spesso un’oculata destinazione a parco, a parcheggio, oppure per l’insediamento di attrezzature pubbliche attraenti, o per la formazione di una piazza, possono determinare occasioni di arricchimento indiretto, mediante la valorizzazione del contesto immobiliare privato circostante.

Un esempio: se un’area libera in centro città viene alienata per costruire un nuovo condominio, in una zona già densa, il Comune farà cassa subito, ma la parte di città andrà verosimilmente verso il declino e verso il degrado dovuto alla congestione edilizia.

All’opposto se l’area libera viene valorizzata trasformandola, ad esempio, in piazza, tutto l’intorno ne trarrà benefici, le attività economiche avranno maggiore opportunità di lavoro e il Comune ne trarrà un beneficio indiretto, qualificando stabilmente una parte di città.

La scelta da adottare volta per volta richiede la definizione di una visione strategica generale. In questo quadro il PAT è lo strumento più importante.

Castelfranco Veneto - 14 agosto 2010.